2018年09月24日

[ビジネスのきづき](648)「根抵当権」

読者のみなさま、こんにちは。






最近、近所にいきなりステーキのお店がで

きてから、同店のステーキに病みつきにな

っている六角です。


地方銀行に17年間勤務し、約800社の

中小企業のご支援を担当、その経験から習

得した支援ノウハウを活かして、経営コン

サルタントとして独立、がんばる日本の中

小企業を応援するため、今回も、ビジネス

書7冊(累計発行部数3.4万部)のビジ

ネス書作家として、ビジネスを加速させる

ためのきづきを、3分間で読めるメールマ

ガジンにしてお届けします。





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●根抵当権

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前回の抵当権に引き続き、今回は、根抵当

権について説明します。


根抵当権は、民法第398条の2などで定

められており、広い意味での抵当権(広義

の抵当権)のひとつで、狭い意味での抵当

権(狭義の抵当権)と共通する部分と、異

なる部分があります。


ちなみに、単に抵当権というと、狭義の抵

当権のことを指しているのか、根抵当権の

ことを指しているのかが分かりにくいの

で、両者を区別するために、狭義の抵当権

を普通抵当権と呼ぶ人もいます。


普通抵当権と根抵当権の共通点は、担保と

する不動産を、融資をする相手に引き渡し

をせずに担保にできるという点です。


一方、両社の異なる点は、普通抵当権の特

徴である随伴性が、根抵当権にはないとい

うことです。


そのため、根抵当権の契約書には、特定の

融資契約は記載されずに、「被担保債権の

範囲は金銭消費貸借取引とする」というよ

うな、一定の範囲を示す方法で記載されま

す。


そして、担保とする債務の範囲と同様に、

担保とする金額の範囲(これを極度額とい

います)も契約書に記載されます。


例えば、銀行に対して極度額を1,000

万円とした根抵当権の契約をした場合、1

件、または、複数の契約の融資に対して、

1,000万円までを担保にするというこ

とになります。


もうひとつ、細かいことですが、普通抵当

権の場合、融資元本だけでなく、融資の返

済期限から2か年前までの利息などの回収

のためにも担保不動産の処分代金をあてる

ことができますが、根抵当権の場合は、担

保不動産の処分代金のうち融資元本と利息

などの回収にあてることができるのは、極

度額までです。


そこで、例えば、根抵当権の契約を条件に

1,000万円の融資を受けるとき、根抵

当権の極度額は1,000万円ではなく、

1,200万円にして欲しいなど、元本よ

り多めに契約を銀行から依頼されることも

あります。


この根抵当権の利点は、1つの契約で複数

の融資契約を担保することができるという

ことです。


そのため、融資契約ごとに担保契約をした

りする労力を省いたり、登記するための費

用(主に、法務局に支払う登録免許税で、

極度額の0.4%)を節約することができ

ます。


一方、短所は、根抵当権をはずすときは、

銀行の承認が必要ということです。


普通抵当権の場合、担保の対象の融資を、

すべて返済すれば、普通抵当権の効力はな

くなりますが、根抵当権の場合、融資を受

けていた銀行の融資をすべて返済しても、

その効力は消えません。


そこで、根抵当権を解除して欲しいとき

は、根抵当権解除証書を銀行に作成しても

らい、登記申請書などとともに法務局へ提

出して、根抵当権の解除の登記をする必要

があります。


もうひとつ、根抵当権について注意すべき

ことは、例えば、根抵当権の契約を条件と

して、銀行から1,000万円の融資を受

けたとき、将来の融資取引拡大に備えて、

根抵当権の極度額を3,000万円にしま

しょうと銀行から提案されることがありま

す。


このとき、融資を受ける側は、将来、銀行

が3,000万円まで融資を約束してくれ

たと認識してしまうことがあります。


融資額より大きい金額の根抵当権の設定を

薦めた以上、その時点で銀行は将来の融資

拡大を念頭にしていることに間違いはあり

ませんが、法的には、それだけでは銀行が

3,000万円の融資をする義務を負うこ

とにはなりませんのでご注意ください。






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●ポッドキャストを配信しました

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私が制作しているポッドキャスト番組(イ

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●編集後記

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私は料理にはあまり詳しくないのですが、

いきなりステーキのお店のお肉は味がいい

なぁと思っています。


また、300gのステーキが1,290円

(消費税課税前)で、1gあたり4.3円

というコストパフォーマンスが高いことも

魅力です。


とはいっても、1回の食事に1,000円

以上は頻繁に払えないし、お肉ばかり食べ

ていることも体によくないので、これから

は1か月に1回程度の楽しみとして利用し

たいと思います。







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トピックやご質問、ご感想等がありました

ら、こちらからおよせください。

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posted by 六角明雄 at 08:03| Comment(0) | コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月23日

[ビジネスのきづき](647)「抵当権」

読者のみなさま、こんにちは。






先日、近所の公園の前を通ったら、きんも

くせいのにおいがとんできて、いよいよ秋

が深まったことを実感した六角です。


地方銀行に17年間勤務し、約800社の

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●抵当権

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多くの方がご存知と思いますが、今回は、

抵当権とはどういうものか、改めて説明し

たいと思います。


抵当権は、民法第369条などで定められ

ている権利で、担保となる不動産を、他の

人よりも優先して融資などの返済のために

処分できる権利です。


抵当権の特徴は、担保となる不動産を、融

資をする人などに引き渡す必要がないこと

です。


したがって、住宅ローンの利用者は、融資

を返済中であっても、担保となっている住

宅を銀行に引き渡さずにすむので、購入後

直ちに住むことができます。


これに対して、質によって融資を受ける場

合は、融資をしてくれる相手に担保となる

品物を引き渡す必要があります。


そして、融資の返済が終わるまで、その担

保は返してもらえません。


貴金属などを、いわゆる、質入れしてお金

を借りる時のイメージで考えていただけれ

ば分かりやすいと思います。


このように、質の場合、担保の品物は、融

資をする人が保管しているので、客観的に

担保になっていることが明確になるのです

が、一方、抵当権を設定した不動産は、所

有者が使い続けているので、外見的には担

保になっていることが分かりません。


そこで、一般的には、抵当権を契約した後

に、直ちに法務局に登記申請して、担保と

なった不動産に抵当権が設定されているこ

とを、その不動産の登記簿(不動産の戸籍

に相当し、不動産の所在地、面積、所有者

などの情報が記載されている帳簿)に記載

してもらうことで、他の人にその不動産が

担保になっていることが分かるようにして

います。


ただし、法律上は、登記していなくても抵

当権の契約は成立しますので、登記の目的

は、担保となっている不動産であることを

客観的に明示することと言えます。


ちなみに、担保不動産は、必ずしも融資を

受ける人の所有するものでなくてもよく、

例えば、社長の自宅を、会社が銀行から融

資を受けるための担保とすることも可能で

す。


さらに、抵当権には随伴性という特徴があ

ります。


これは正確な説明ではありませんが、融資

とそれを担保する抵当権は、対になってい

るということです。


例えば、3千万円の融資を受けるために抵

当権契約をした場合、その抵当権は、その

融資のためにしか権利を行使できません。


そのため、抵当権の契約書には、その抵当

権がどの融資の担保であるかが記載され、

そしてそれを登記した場合も、不動産登記

簿にどの融資の担保になっているかが記載

されます。


そして、この抵当権の随伴性によって、住

宅ローンなど、抵当権が担保する融資の返

済がすべて終わると、自ずと抵当権も効力

がなくなります。


ただ、不動産登記簿の抵当権の記載は残っ

たままとなります。


これが残っていることで、不動産の所有者

の権利に影響はないのですが、特に、住宅

ローンの返済が終わった人は、すでに融資

は受けていない状態になったにもかかわら

ず、不動産登記簿に抵当権の記載が残って

いることを気にかける場合が多く、ほとん

どの場合、返済が完了すると同時に、抵当

権の記載を消す手続きを行っているようで

す。


この抵当権の記載を消すにあたっては、銀

行なども積極的に協力しており、法務局に

提出が必要な抵当権解除証書を直ちに発行

してくれます。








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●ポッドキャストを配信しました

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●編集後記

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においの強い花には、ゆりや、ろうばいな

どがありますが、やはり、きんもくせいの

においは遠くまでとどき、かつ、いいにお

いだと思います。


なんとなくやさしい雰囲気の香りが、秋ら

しさを感じさせてくれるので、だいすきな

花です。








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2018年09月22日

[ビジネスのきづき](646)「意志はことばだけでは伝わらない」

読者のみなさま、こんにちは。






先日、母親の付き添いで病院に行った時、

2時間以上の待ち時間の間に、読みためて

いた本をたくさん読んだ六角です。


地方銀行に17年間勤務し、約800社の

中小企業のご支援を担当、その経験から習

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●意志はことばだけでは伝わらない

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日経ビジネス2018年7月16日号に、

鹿児島相互信用金庫理事長のインタビュー

記事が載っていました。


(ご参考→ https://goo.gl/ia71UU


同金庫では、職員による預金の着服と、不

正な融資が行われており、そのような状況

に至った事情について、理事長がお話しさ

れておられました。


もちろん、稲葉理事長が望んでこのような

ことが起きたとは考えていませんが、実際

には、稲葉理事長の思いが現場には伝わっ

ていませんでした。


その例として、「職員による預金の着服を

防ぐため、生活費に困窮する職員に融資を

する制度も、機能していませんでした。


(中略)(その理由のひとつとして)人事

評価への影響を危惧して制度をそもそも利

用しない職員も多くいました」ということ

があります。


もちろん、これだけが不正の原因のすべて

ではありませんが、マネジメント層では、

制度を作ったことによって安心してしまう

という傾向があると私は感じています。


同金庫の場合、業績をあげることよりも、

不正をしないことを評価するという姿勢を

マネジメント層が見せることが欠けていた

と私は考えています。


例えば、前述の職員向け融資についても、

利用することによって人事評価に影響しな

いということをしっかりと伝えていれば、

より多くの職員の方が職員向け融資を利用

し、預金着服する人は減っていたかもしれ

ません。


また、融資先への実需に基づかない融資実

行も、マネジメント層がプロセスを見ない

で結果だけを評価していたことが原因とい

えるでしょう。


とはいえ、経営者自身も、常に結果責任を

問われている立場にあり、どうしても、プ

ロセスよりも結果に関心が行ってしまう傾

向にあります。


確かに、経営者が業績にまったく無関心と

いうわけにはいきませんが、結果だけを求

めると、鹿児島相互信用金庫のような、意

図しない不祥事を招き、結果として顧客か

らの信頼を失ってしまいかねません。


ただ、経営者の方がプロセスに関心が薄く

なる事情として、プロセスの改善をするこ

とが、直ちに業績に結びつかないという面

があると思います。


すなわち、従業員に細かいことを指示せず

に、とにかく業績さえあげてくれれば、そ

の経緯はどうでもよいと考えている経営者

の方は少なくないと思います。


そして、短期的にはそのような方法が通用

します。


しかし、経営環境が厳しくなってきたとき

には、しっかりとしたプロセスを整備して

いるかどうかによって業績に差が出てきま

す。


その一方で、業績がよいときに、経営環境

が悪化するときに備えてプロセスの整備を

する経営者は、少ないと思います。


厳しい言い方ですが、「売上を上げろ」と

旗振りをするだけでよいなら、誰でも経営

者は務まります。


経営者の方は、しっかりとした事業プロセ

スを構築しなければ、真に業績は伸びたこ

とにはならならず、仮に、プロセスを構築

せずに業績があがることがあったら、それ

は追い風による一時的なことだと、受け止

めることが求められると思います。


稲葉理事長の場合、融資が伸びた要因につ

いてきちんと現場で検証することなく、結

果しか見ていなかったことから、不正な融

資を防ぐことができなかったと言えます。


今回の記事の結論は、経営者は結果だけを

みることなく、プロセス整備を通して業績

を上げる仕組みを作らなければ、経営者と

しての役割を果たしていることにはならな

いということです。






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●ポッドキャストを配信しました

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ご関心のある方は、ぜひ、こちらからお聴

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●当事務所の9月〜10月の予定

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●編集後記

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私は、正直、病院の待ち時間の長さは嫌い

ですが、こういうことがないと、なかなか

積ん読してある本を読む機会がありません。


お陰で、ためた本を読むことができまた、

と思うことで、待ち時間のストレスを減ら

すことにしました。








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